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Você sabe o que é direito de laje?



Publicado por Marcelo Alves Pereira

Para Jusbrasil

O direito de laje decorre de uma situação histórica e real na vida de muitos brasileiros: filhos ou filhas que edificam suas casas sobre a laje da casa de seus pais. Há muito, essa situação não rara de se ver causou problemas de natureza prática (tributária e de propriedade do imóvel) e ficou sem disciplina legal.

Timidamente, o Estatuto da Cidade tratou do tema implicitamente (art. 21), mas ainda de forma insuficiente.

Ocorre que no dia 23/12/2016 foi publicada a MP 759/2016 que, dentre outros assuntos relacionados com Registros Públicos, Direito Civil e Direito Administrativo, tratou de forma mais precisa sobre o direito real de laje, como sendo a “ [...] possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.” (art. 1.510-A, CC), além de ter sido acrescentado no rol dos direitos reais (art. 1.225, XIII, CC).

Desse modo, o que o Código Civil passa a permitir na prática é que, nestas diferentes unidades imobiliárias, onde há coexistência simultânea, haja titularidade distinta com acessos independentes, isolamento funcional, matrículas próprias (art. 1.510-A, § 3º) e encargos tributários individualmente suportados pelo titular do direito de laje (art. 1.510-A, § 4º).

Registre-se que, ao tratar da possibilidade de alienação das unidades autônomas (art. 1.510-A, § 5º), a MP foi silente no que tange ao direito de preferência. Ou seja, as seguintes questões precisam ser elucidadas: de quem seria a preferência em caso de alienação de qualquer das unidades, por parte de seus respectivos titulares? Poderá um terceiro estranho ter preferência em lugar de um dos titulares?

Na íntegra, o novo artigo do Código Civil ficou assim disposto:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.

§ 2º O direitoenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.

§ 3º Consideram-sReal de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terre unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.

§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.

§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.

§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

De modo geral, a MP 759/2016 traz benefícios e busca resolver um antigo e cultural problema que acompanha a vida de alguns brasileiros.

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